Raza fibrera y raza interesada en fibras, solo a manera de recordatorio, todos los artículos publicados relacionados al portafolio Sin Miedo a las Fibras están aquí. Para este punto en el diseño de la estrategia del portafolio Sin Miedo a las Fibras, ya les compartí el análisis de rentabilidad y el análisis de riesgo y ahora ha llegado el momento de seleccionar a las Top 3 fibras que van a ser parte del portafolio.
Solo a manera de refuerzo, no pierdan de vista el objetivo primario de las fibras inmobiliarias que es el de generar ingresos pasivos, que sería el mismo objetivo primario de comprar una propiedad para rentarla. Hay personas que compran terrenos para construir algo y vender o personas que compran propiedades a descuento para remodelar y vender ... esas son 2 estrategias (o negocios) distintos a una estrategia de ingresos pasivos.
Tenemos la ventaja en México que las fibras generan buenas "rentas" anuales y adicional a esto un esquema de impuestos muy atractivos, por lo que un portafolio de fibras puede crecer en el tiempo no solo con las aportaciones regulares sino con la reinversión de las rentas cobradas. Esto me parece muy rentable especialmente para los jóvenes inversionistas.
Habiendo dicho lo anterior, considerando los factores de rentabilidad y riesgo voy a descartar primero una fibra del grupo de las más rentables.
El precio del CBFI y el NAV-CBFI
Después de hacer el análisis de rentabilidad y riesgo ahora si podemos ver los otros 2 factores que son el precio del CBFI y el Dividend Yield. Desafortunadamente muchos empiezan por el precio y el yield, pero esto debe de ser al final.
Voy a empezar con la más rentable, que sería Educa. Si en este momento quisiera agregar Educa a mi portafolio, el precio del CBFI es de 35 pesos (Julio 13, 2021). ¿Estoy entrando a un precio alto o bajo con respecto al valor de la fibra? Aquí entra el análisis del precio vs el NAV-CBFI. Para no hacer muy largo este artículo, aquí está el link al post que habla a detalle del NAV-CBFI. Ahora que ya sabes que significa el NAV-CBFI, resulta que el de Educa es de 23.38 pesos NAV-CBFI. Significa que comprar Educa en este momento es estar pagando un 50% arriba del su valor de los activos.
Me gusta mucho que Educa no tiene deuda y que genera buen AFFO (incluso superior al NOI) pero comprar a un sobreprecio de un 50% se me hace que le tomaría mucho tiempo a la fibra alcanzar ese valor de activos y estoy más expuesto a una baja en el precio del CBFI.
Tomen en cuenta que, en mi racional de riesgo, estoy minimizando el riesgo de la diversificación de sectores y de clientes de Educa, considerando que su sector particular (educación) es estable en México. A un precio del CBFI menor, si hubiera considerado empezar con Educa.
Los siguientes 3 finalistas
La siguiente fibra en términos de rentabilidad (Margen FFO) es NOVA. Es una fibra joven (4 años de operación) con números bien sólidos y en constante crecimiento. En mi racional de decisión, no veo riesgo en que Bafar sea el 50% de sus ingresos.
Luego sigue FMTY, al igual que NOVA es una fibra joven con excelentes indicadores de desempeño, bien diversificada y con proyectos de expansión ya anunciados y otros por anunciar. El único riesgo que veo es que la fibra se está enfocando más en el sector de oficinas, que es un segmento que no se ha recuperado de la crisis, pero el caprate de su reciente adquisición es muy rentable y espero que el segmento de oficinas vaya recuperando terreno en el mediano plazo.
Y el trio MQ-Terra-PL, las tres fibras con un Margen FFO similar y en un sector que está en crecimiento. Las tres pasaron la crisis del 2020 sin ningún problema y siguen expandiendo su operación ... aunque cualquiera de las 3 son excelentes opciones, solo voy a seleccionar 1 del trio.
Las 3 fibras para el Portafolio Sin Miedo a las Fibras
Al final de cuentas decidí por MQ dado que Terra va a reducir un poco su AFFO para unos proyectos de inversión y MQ tiene potencial de subir su Margen FFO en la medida que su cartera comercial (que no es muy grande) se vaya recuperando. PL es una excelente opción para largo plazo pero para este portafolio me gusta más el yield actual y potencial de MQ.
NOVA tiene la desventaja que es una fibra de baja bursatilidad, significa que la compra y venta de títulos se mueve poco en comparación con otras fibras. Para entrar y salir de la fibra no es problema pero los movimientos de precios son un poco mas diferenciados que una fibra que tiene mas bursatilidad. En otras palabras, a veces NOVA baja un 2-3% y ahí se queda varios días y luego vuelve a subir y así. En la medida que NOVA crece y pone mas CBFIs en circulación, se debe de hacer más bursátil. Esto no tiene ningún impacto en la rentabilidad de la fibra.
Voy a comprar los títulos de las 3 fibras en partes iguales (33% cada una) y así voy a distribuir las compras semanales también. Las rentas recolectadas se van a reinvertir en la misma fibra.
Conclusión y última advertencia
Las fibras que terminé seleccionando han mostrado buenos rendimientos en el pasado, tienen planes de expansión en proceso y los riesgos son manejables. Todos los indicadores medibles señalan que son buenos activos. Eso no significa que el precio del CBFI vaya a ir en constante aumento todo el tiempo. El precio del CBFI lo va definiendo la oferta y demanda en el mercado y puede bajar .. y bajar mucho. Por ejemplo, el caso de MQ, ninguna de sus variables de desempeño se han modificado en el 2021 y tuvo una caída significativa en los últimos meses ... pura oferta y demanda. Pero cuando se conocen las razones financieras y los riesgos, esa bajada en el precio no es para alarmarse ... de hecho, en una estrategia de largo plazo de ingresos pasivos, esas bajadas en precio son beneficios para adquirir más títulos y para promediar un costo mejor y por ende unas mejores rentas futuras.
Entonces, con estas 3 fibras voy a iniciar este portafolio fibrero ... sin miedo 😁
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