Raza Fibrera, el último día de Mayo (31 de Mayo del 2021) publiqué el reporte con los resultados del Portafolio Fibrero y dije "El mes de Junio será aburrido a menos de que algo bueno salga con los indicadores hoteleros de FINN, que FMTY anuncie el plan de expansión o que HD de información de su fusión con PLUS.
No pasaron ni 3 días y FINN anunció su alianza con Aimbridge Hospitality que le dio un boost del 14% al título (3.50 CBFI) y pareciera que ya por fin tocó fondo la fibra. Yo estoy a 3.78 por CBFI así que todavía me queda un poquito para regresar al verde, pero estoy más que optimista que haber acumulado FINN será una excelente estrategia. Igualmente el CEO dijo que la ocupación ya está arriba del 40%. Hay que esperar el resumen de indicadores hoteleros que debe de salir a mediados de mes para tener la cifra oficial.
Todavía estaba celebrando las buenas noticias de FINN y sale uno de los más esperados anuncios (al menos para mí estrategia) del año, el plan de expansión de FMTY. Aquí la nota de FMY. Si eres inversionista de hace tiempo con FMTY ya conoces la historia .... en el 2019 hicieron una ronda de CBFIs para comprar nuevas propiedades y anunciaron la compra de La Perla. Llega el COVID a inicios del 2020 y la transacción se canceló y FMTY estuvo cargando todo el 2020 y principios del 2021 el efectivo que levantó en la ronda de capitalización. Para una fibra, tener tanto dinero en caja sin usarse no es bueno porque su negocio es comprar propiedades y rentarlas, pero con la crisis pues todo se detuvo.
No fue un mal 2020 para FMTY ya que estuvo repartiendo excelentes rentas y fue un extraordinario año para comprar a super descuento y adicional todo en el año estuvo repartiendo retornos de capital. Es por eso que yo tengo un más que excelente costo promedio de 9.61 por CBFI. FMTY y mi costo promedio es una de mis joyas del Portafolio Fibrero y recientemente un colega inversionista me mostro que él tiene un costo promedio de 7.8 CBFI!!! Un tesoro!!
El único problema es que a FMTY se le empezó a acabar la gasolina en el 2021 ya que ha tenido más vacantes en el sector de oficinas y seguía cargando todo el efectivo en tesorería sin invertir en propiedades. Es por eso que para el 2021 redujeron las rentas repartidas que eran de 1 peso anual por CBFI a 80 centavos anuales por CBFI y la fibra se comprometió a regresar al rango de 1 peso si ejecutaban su plan de expansión. Mi estrategia de ingresos se vio impactada considerablemente porque 47.5% de mi portafolio es FMTY. Antes de que redujeran las rentas, ya estaba cobrando un 10.20% anual y se redujo a un 8.86%. El 8.86% no es una mala renta, pero el 10.20% es mucho mejor! :-) Por eso hace unas semanas publique la nota del "Hijo Favorito" porque NOVA se estaba llevando el podio con sus anuncios de expansión.
Pues la espera está terminando. El viernes FMTY anunció el inicio de su plan de expansión retomando el proyecto del 2019 y amarrando un "mejor" contrato dada la crisis del 2020. La noticia si me dejó un poco como que celebrando y como que con algunas interrogantes porque el sector de oficinas está batallando con los estragos de la pandemia, pero pareciera ser que hicieron un buen "deal" y, como comentaba en el foro del FB, la raza de FMTY han entregado excelentes resultados año con año, así que siguen teniendo mi voto de confianza en que esta transacción será redituable para todos los que invertimos con ellos. Igualmente anunciaron el recicle de una propiedad y la expansión de otra. Tomen en cuenta que a inicio de año el CEO dijo que su plan de expansión era usando el dinero que traían en caja desde el 2019 y que también iban a considerar deuda para seguir expandiéndose. Este anuncio es con el dinero de caja, por lo que los ingresos son incrementales a las rentas que ya recibimos, que es una excelente noticia.
¿Cuánto iremos a recibir más de rentas? no sabemos, pero me voy a aventar una futureada ...
Dice el comunicado que la transacción de La Perla, en un inicio va a generar 135.6 millones de NOI (Net Operating Income, en español le dicen ION - Ingreso Operativo Neto).
Al NOI hay que descontarle gastos de mantenimiento, capex, gastos corporativos y todo lo demás para llegar al AFFO. El AFFO es lo que reparten a todos nosotros, los inversionistas en la fibra. Vean la imagen de abajo con su reporte del 1Q2021. Del NOI pasan al UAFIDA, luego al FFO y terminan en el AFFO.
Ahora vean la otra parte de su reporte en donde llegan del NOI al AFFO repartido entre todos los CBFIs, que es como llegan a los 20.8 centavos que reparten por trimestre. Ese valor lo divides entre 3 y es lo que pagan cada día ultimo hábil del mes.
Entonces, futureando un poco ... esta fibra del NOI al AFFO le quitan mas o menos un 39% ... osea que en el 1Q del 2021 de cada peso de NOI le sacan 61 centavos de AFFO.
Entonces, si seguimos la matemática de arriba, dice el comunicado que a la primera parte de La Perla le van a generar 135.6 millones en NOI. Le quitamos un 39% de gastos y llegamos a 82.7 millones de AFFO potencial ... usando los mismos porcentajes de generación de AFFO con respecto al NOI del 1Q2021.
Los 82.7 millones de AFFO estimado (según mis cálculos) son anuales. Al trimestre serían 20.6 millones.
Divido los 20.6 millones entre los 969,939,906 (muchos nueves!) de CBFIs en circulacion = 2.13 centavos extras de rentas al trimestre. Siempre que uso centavos suena poco pero vean lo siguiente:
Actualmente la fibra paga 20.8 centavos al trimestre. Con mi costo promedio de 9.61 estoy generando rentas anuales del 8.65%. Si mis cálculos son correctos, con el incremento de rentas de La Perla, solo la primera fase, estaría agregando 2.13 centavos a la renta trimestral. Eso equivale a una nueva renta trimestral de 22.93 centavos por CBFI. Esa renta incrementa mi "dividend yield" anual a 9.49%, nada mal para una renta. Y esta es la primera fase de NOI de la adquisición, falta sumar la otra parte de La Perla (que es mas pequeña) y la expansión de la otra propiedad. Solo hay que considerar que una parte se va a pagar con la venta de otra propiedad, por lo que habría una reducción en la renta y también hay que considerar la reducción del ingreso por intereses del dinero que estuvo en la caja. Pero si solo fuera el ingreso adicional de la primera parte de La Perla, ya está dejando mi posición de FMTY mucho más competitiva a un 9.49% de forward yield. NOVA le sigue ganando (en mi Portafolio) pero ambas siguen siendo las joyas de mi estrategia fibrera.
Vuelvo a repetir que mi estimado de ingreso adicional es un cálculo propio considerando números del 1Q2021 y pudiera haber otros factores que influyan en bajar o posiblemente incrementar las rentas recibidas por esta transacción. Pero en general, estoy satisfecho con el anuncio de la expansión y sé que la fibra está haciendo una transacción positiva para todos los que invertimos en ella. En la suma de todo, tengo una fibra muy rentable en mi portafolio.
Excelentes noticias las de FINN y las de FMTY, sumadas a las buenas noticias que llevamos en el año con NOVA. Igual y Shop tuvo un brinquito en el valor del CBFI recientemente. Ahora solo falta esperar luces de HD y Plus y que se le haga justicia a MQ :-)
saludos!
Gracias Master Fibrero